Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione, Seconda Sezione Civile (ord. n. 561/2026, R.G. 9256/2023, pubblicata il 9 gennaio 2026) è tornata sul tema, assai frequente nella prassi, delle opere eseguite sulle parti comuni in presenza di un cosiddetto “condominio minimo”, ossia un edificio composto da soli due condomini. La decisione offre spunti importanti per chi gestisce o vive in piccoli stabili bifamiliari.

La vicenda nasce a Bergamo, dove la proprietaria di una delle due porzioni abitative di un fabbricato citava in giudizio i proprietari dell’appartamento sovrastante, lamentando una serie di interventi eseguiti in assenza del suo consenso o di una deliberazione condominiale. Le opere riguardavano modifiche al tetto, l’installazione di sei lucernari, la trasformazione di una finestra in portafinestra, la creazione di uno studio professionale nel sottotetto, nonché la realizzazione di un marcapiano e di un cappotto termoisolante. Secondo l’attrice tali interventi erano illegittimi e dovevano essere rimossi, con condanna anche al risarcimento del danno.

Il Tribunale di Bergamo rigettava la domanda, ritenendo che le opere sulle parti comuni, eseguite dai comproprietari a loro spese, non avessero pregiudicato la stabilità o la sicurezza del fabbricato, né alterato il decoro architettonico dell’edificio. Si trattava, in altre parole, di interventi rientranti nei poteri del comproprietario ai sensi degli articoli 1102 e 1120 del codice civile. In appello, la Corte di Brescia confermava la decisione, sottolineando che l’attrice non aveva provato che gli interventi avessero impedito il pari uso delle parti comuni o ne avessero modificato la destinazione; e che, anche qualificandoli come “innovazioni”, mancava comunque la prova del pregiudizio al decoro, alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio.

Giunta in Cassazione, la ricorrente lamentava, da un lato, la contraddittorietà della motivazione – perché la Corte d’Appello, pur richiamando la necessità di deliberazioni anche nel condominio minimo, aveva ritenuto legittime le opere senza consenso – e, dall’altro, un’erronea applicazione degli articoli 1102, 1120 e 1136 c.c., sostenendo che, in un condominio di due soli partecipanti, il consenso dell’altro comproprietario fosse comunque imprescindibile.

La Suprema Corte respinge il ricorso, chiarendo alcuni principi utili per la gestione dei condomini minimi. In primo luogo, ribadisce che, quando si tratta di semplici modifiche alle parti comuni ex articolo 1102 c.c., effettuate dal singolo condomino a proprie spese per un miglior godimento della cosa comune, non è richiesta una preventiva autorizzazione assembleare o il consenso dell’altro condomino, nemmeno nel condominio minimo, salvo diversa previsione di una convenzione contrattuale. Diversamente, l’unanimità dei partecipanti è necessaria per le innovazioni ex articolo 1120 c.c., che comportino una trasformazione materiale della cosa comune, e, in mancanza, occorre ricorrere all’autorità giudiziaria ai sensi degli articoli 1105 e 1139 c.c..

Nel caso concreto, tuttavia, la Cassazione sottolinea un profilo decisivo: sia che si trattasse di mere modifiche, sia che le opere potessero qualificarsi come innovazioni, la ricorrente non aveva assolto l’onere della prova. Non era stato dimostrato, infatti, né che gli interventi avessero alterato la destinazione delle parti comuni o impedito il pari uso da parte dell’attrice, né che avessero compromesso il decoro architettonico, la stabilità o la sicurezza dell’immobile. Si tratta, evidenzia la Corte, di valutazioni di merito adeguatamente motivate, non sindacabili in sede di legittimità.

La decisione ha anche risvolti sul piano processuale. Il ricorso è stato definito nell’ambito del procedimento accelerato ex articolo 380-bis c.p.c., come manifestamente infondato, con conseguente condanna della ricorrente non solo alle spese, ma anche al pagamento di somme ulteriori ai sensi dell’articolo 96, commi 3 e 4 c.p.c., nonché dell’ulteriore contributo unificato ex articolo 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002. Si conferma così l’attenzione della Cassazione nel sanzionare i ricorsi temerari o infondati.

Per i proprietari di unità in piccoli condomini e per gli operatori del settore (amministratori, tecnici, avvocati), l’ordinanza offre due messaggi chiari: da un lato, non ogni intervento sulle parti comuni richiede il consenso unanime, neppure nel condominio minimo; dall’altro, chi contesta tali opere deve essere pronto a dimostrare concretamente il pregiudizio arrecato alla cosa comune o ai propri diritti.